실거래가에 속지 않는 법

실거래가는 '실제로 거래된 가격'이니 믿을 만해 보입니다. 맞습니다. 다만 어떻게 모아서 보여주느냐에 따라 같은 자료가 전혀 다른 이야기를 합니다. 네 가지만 알면 대부분의 함정을 피할 수 있습니다.

1. 최근 한두 달은 덜 쌓여 있다

부동산 거래는 계약 후 30일 안에 신고하게 되어 있습니다. 그래서 이번 달 자료는 이번 달 거래의 일부만 담고 있습니다.

문제는 어떤 거래가 먼저 신고되는지가 무작위가 아니라는 점입니다. 빨리 처리되는 거래가 먼저 올라오므로, 표본이 한쪽으로 쏠릴 수 있습니다. 최근 달 숫자로 "시세가 올랐다/내렸다"를 판단하면 안 됩니다.

2. 평균은 쉽게 끌려간다

한 동네에 3억짜리 거래가 아홉 건, 30억짜리가 한 건 있다고 해봅시다.

• 평균 — 5억 7천만원
• 중위값 — 3억

이 동네 집값은 3억에 가깝습니다. 평균은 펜트하우스 한 건에 끌려갔습니다. 그래서 이 사이트는 평균 대신 중위값을 씁니다. 어떤 사이트의 숫자를 보실 때 평균인지 중위값인지 확인해 보세요.

3. 거래가 적은 달은 숫자가 튄다

실제로 겪은 일입니다. 서울 종로구의 어느 달, 전세 거래가 57건이었습니다. 적어 보이지 않지만 평소가 113~143건이었습니다. 절반 수준입니다. 그 달의 중위값은 평소보다 37% 높게 찍혔습니다.

거래가 뜸한 달에는 특이한 거래 몇 건이 중위값을 끌고 갑니다. 그런데 "몇 건 이하면 못 믿는다"는 고정 기준은 통하지 않습니다. 거래가 많은 지역에서는 57건도 적은 수고, 한적한 지역에서는 5건이 정상입니다.

그래서 이 사이트는 그 지역의 평소 거래량과 비교해서 표본이 받쳐주는 달을 기준으로 삼고, 어느 달을 썼는지 화면에 밝힙니다.

4. 시군구 단위의 한계

"강남구 중위가 28억"은 강남구 전체를 하나로 뭉친 숫자입니다. 같은 구 안에서도 단지·동·층·향에 따라 가격은 크게 다릅니다. 특정 단지의 시세는 이 숫자로 알 수 없습니다.

아파트 매매 공개자료에는 층 정보만 있고 동·호는 없습니다. 개인정보 보호 때문입니다. 그래서 "몇 동 몇 호가 얼마에 팔렸다"는 공개자료로는 알 수 없습니다.

없는 것과 못 가져온 것은 다르다

마지막으로, 데이터가 비어 있을 때입니다.

'거래가 없었다'와 '조회에 실패했다'는 완전히 다른 이야기인데, 화면에서는 둘 다 빈칸으로 보입니다. 섞어버리면 틀린 리포트가 됩니다.

이 사이트는 둘을 구분해서 저장하고, 화면에도 다르게 알립니다. 집계가 없는 지역에 그럴듯한 기본값을 채워 넣고 '자동 입력'이라고 하지 않습니다. 근거 없는 숫자가 사실처럼 보이는 것이 빈칸보다 나쁘기 때문입니다.