임대수익률 몇 %면 괜찮은 걸까

매물 광고에 "수익률 6%"라고 적혀 있습니다. 좋은 걸까요? 그 숫자가 어떤 수익률인지부터 봐야 합니다. 같은 매물이 계산 방식에 따라 6%도 되고 2%도 됩니다.

세 가지 수익률

광고에 적히는 건 거의 표면수익률입니다. 가장 크게 나오기 때문입니다.

매매가 5억, 보증금 1억, 월세 150만원인 집으로 계산해 보겠습니다. 취득비용 2,000만원(취득세·중개보수·등기), 연간 보유비용 300만원 (재산세·관리비·수선·공실)으로 잡습니다.

광고의 4.5%가 실제로는 2.27%입니다. 절반입니다.

대출이 수익률을 깎기 시작하는 지점

흔한 오해가 "대출을 끼면 적은 돈으로 사니까 수익률이 올라간다"는 것입니다. 금리에 따라 반대가 됩니다.

원리는 간단합니다. 빌린 돈이 벌어오는 수익률(표면수익률)보다 그 돈을 빌리는 값(금리)이 비싸면, 빌릴수록 손해입니다.

• 표면수익률 4.5% > 금리 3% → 대출을 쓸수록 수익률이 올라갑니다
• 표면수익률 4.5% < 금리 5% → 대출을 쓸수록 수익률이 내려갑니다

위 예시가 두 번째 경우입니다. 임대수익률 계산기에서 대출금만 0으로 바꿔보면 레버리지수익률이 오히려 올라가는 걸 볼 수 있습니다. 금리가 표면수익률을 넘는 순간 레버리지는 독이 됩니다.

공실 한 달의 무게

연 비용에서 가장 자주 빠뜨리는 게 공실입니다. 월세 150만원짜리가 1년에 한 달 비면 연 수입이 1,800만원에서 1,650만원으로 줄어듭니다. 표면수익률은 4.50%에서 4.13%로 떨어집니다.

두 달이면 3.75%입니다. 세입자가 자주 바뀌는 구조(원룸, 단기 수요 지역)라면 공실을 비용에 미리 넣고 보는 편이 안전합니다.

그래서 몇 %면 괜찮은가

절대 기준은 없습니다. 다만 비교할 대상은 있습니다.

• 대출 금리 — 실질수익률이 금리보다 낮으면, 대출을 끼는 순간 마이너스입니다
• 예금 금리 — 세입자 관리와 공실 위험을 감수하고도 남는 차이가 있어야 합니다
• 같은 지역의 다른 매물 — 지역 시세를 넣어 비교하면 이 매물이 싼지 비싼지 보입니다