갭투자에서 진짜 위험한 건 집값이 아니다

갭투자를 말릴 때 흔히 "집값 떨어지면 어쩌려고"라고 합니다. 틀린 걱정은 아니지만, 순서가 틀렸습니다. 갭투자로 집을 잃는 사람은 대개 집값이 아니라 전세금 때문에 잃습니다.

두 하락은 성격이 다르다

집값이 내려도 팔지 않으면 장부상 손실입니다. 버티면 회복할 수도 있습니다. 그런데 전세 시세가 내려가면, 만기에 새 세입자를 들일 때 떨어진 만큼을 내 돈으로 메워서 기존 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이게 역전세입니다.

얼마를 준비해야 하나

매매가 5억, 전세 3억 5천(전세가율 70%)에 들어갔다고 해봅시다. 필요한 현금은 갭 1억 5천에 취득비용을 더한 정도입니다.

그런데 전세 시세가 10% 내리면 3,500만원이 더 필요합니다. 20%면 7,000만원입니다. 이 돈은 빌려서 메우기도 어렵습니다 — 이미 집을 산 상태라 추가 대출 여력이 없는 경우가 많습니다.

전세가율이 높을수록 들어가는 돈은 적고, 흔들릴 때 토해내야 하는 돈은 많습니다. 적은 돈으로 들어갔다는 것은 그만큼 전세금에 기대고 있다는 뜻입니다.

여러 채면 같은 시기에 터진다

갭투자는 여러 채로 늘리기 쉽습니다. 문제는 전세 시세가 한 집만 떨어지지 않는다는 것입니다. 같은 지역에 세 채가 있으면 세 번의 역전세가 비슷한 시기에 옵니다. 한 채 기준으로 "3,500만원쯤은 있다"고 계산하면 안 됩니다.

확인할 것

• 갭투자 계산기에서 전세 10% 하락 시 금액을 보고, 그 돈을 지금 당장 낼 수 있는지 봅니다. 이게 실제 한계선입니다
• 전세가율이 지역·시기에 따라 어떻게 움직였는지 봅니다. 지금 높다면 떨어질 여지도 큽니다
• 입주 물량이 많은 지역인지 봅니다. 새 아파트가 한꺼번에 들어오면 전세 시세가 눌립니다