전월세 전환율, 법정 상한과 실제의 차이

"보증금 1억 빼고 월세로 돌립시다." 이때 월세가 얼마가 되어야 공정한 걸까요? 기준이 되는 숫자가 전월세 전환율입니다.

계산식

월세 = (줄이는 보증금) × 전환율 ÷ 12

보증금 1억을 빼고 전환율 5%를 적용하면, 연 500만원 → 월 41.7만원입니다.

반대로 월세에서 전환율을 역산할 수도 있습니다. 보증금 1억을 줄이면서 월 50만원을 요구받았다면, 전환율은 50 × 12 ÷ 10,000 = 6%입니다.

법정 상한

주택임대차보호법은 전환율 상한을 이렇게 정합니다.

상한 = min(한국은행 기준금리 + 2%p, 연 10%)

기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 금융통화위원회는 연 8회 열립니다. 계약 전에 현재 기준금리를 확인하세요.

여기서 많이 틀립니다

시장 전환율은 더 높다

실제 거래에서 쓰이는 전환율은 법정 상한보다 높은 경우가 많습니다. 지역과 주택 유형에 따라 다르고, 보증금이 적을수록 전환율이 높아지는 경향이 있습니다. 집주인 입장에서 보증금이 적으면 떼일 위험이 커지기 때문입니다.

세입자와 집주인의 셈이 다르다

• 세입자 — 보증금을 빼서 다른 데 굴릴 때의 수익률이 전환율보다 높으면 월세로 돌리는 게 이득입니다. 낮으면 손해입니다
• 집주인 — 전환율이 대출 금리보다 높으면 월세로 돌리는 게 이득입니다

전환율이 기준금리에 연동되는 이유가 여기 있습니다. 돈의 값을 기준으로 삼는 것입니다.