전세가율은 전세 보증금 ÷ 매매가입니다. 계산은 단순한데 읽는 법이 간단하지 않습니다. 높으면 좋은 것도, 나쁜 것도 아닙니다.
무엇을 알려주는 숫자인가
전세가율은 "이 집을 사는 데 내 돈이 얼마나 드는가"를 뒤집어 말한 것입니다. 전세가율 70%면 매매가의 30%만 있으면 전세를 끼고 살 수 있습니다.
동시에 "집값 중 세입자 돈이 얼마나 되는가"이기도 합니다. 전세가율 90%면 집값의 90%가 언젠가 돌려줘야 할 남의 돈입니다. 같은 숫자가 기회이자 부채입니다.
| 전세가율 | 어떻게 읽나 |
|---|---|
| 80% 이상 | 갭이 매우 작음. 집값이 조금만 내려도 보증금 반환이 어려워질 수 있음 |
| 70~80% | 갭투자가 활발한 구간. 역전세 위험을 함께 봐야 함 |
| 50~70% | 일반적인 범위 |
| 50% 미만 | 매매가가 전세보다 훨씬 비쌈. 투자금이 많이 필요하고, 집값에 기대 심리가 많이 반영된 상태일 수 있음 |
80%가 자주 언급되는 이유
법으로 정해진 선은 아닙니다. 다만 이 근처에서 셈이 뒤집힙니다.
전세가율 80%에서 집값이 10% 내리면, 전세금이 새 매매가의 89%가 됩니다. 15% 내리면 94%입니다. 이쯤 되면 집을 팔아도 보증금을 다 돌려주기 어렵습니다. 전세보증금 반환보증 심사에서도 이 구간부터 까다로워집니다.
전세가율이 낮으면 안전한가
그렇지 않습니다. 전세가율이 낮다는 건 매매가가 전세에 비해 비싸다는 뜻입니다. 전세는 실제 거주 수요를 반영하고, 매매가에는 기대가 섞입니다. 둘의 격차가 크다는 것은 기대가 많이 들어갔다는 신호일 수 있습니다.
그래서 전세가율은 절대값보다 흐름과 비교로 봅니다. 같은 지역이 작년에 비해 올랐는지, 옆 동네보다 높은지가 더 유용합니다.
월세 보증금을 섞으면 안 되는 이유
이 사이트가 전세가율을 계산할 때 월세가 0원인 순전세 거래만 씁니다. 섞으면 숫자가 완전히 달라지기 때문입니다.
실제로 겪은 일입니다. 서울 종로구의 어느 달, 순전세 보증금 중위값은 6억이었고 월세 계약의 보증금 중위값은 3천만원이었습니다. 자릿수가 다릅니다. 둘을 섞어서 중위값을 내면 1억이 나오고, 전세가율은 57%가 아니라 9.5%로 찍힙니다.
월세 보증금은 '전세금'이 아니라 '월세의 담보'라서 성격이 다릅니다. 전세가율을 보실 때 어떤 거래로 계산한 숫자인지 확인하셔야 하는 이유입니다.
전세가율 계산기는 지역을 고르면 그 지역의 순전세 중위 보증금과 매매 중위가로 계산합니다. 어느 달 자료를 썼는지, 표본이 몇 건인지도 함께 표시합니다.