LTV와 DSR, 뭐가 먼저 막히나

"LTV 70%니까 10억 집이면 7억 나오겠네"라고 계산하셨다면, 실제 승인 금액을 보고 당황하실 수 있습니다. 한도는 두 번 걸립니다.

두 개의 자물쇠

둘 중 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 은행 입장에서는 담보도 있어야 하고 갚을 능력도 있어야 하니까요.

DSR이 먼저 막히는 경우가 많다

집값 10억, LTV 70%, 연소득 5,000만원, DSR 40%, 금리 5%, 30년으로 보겠습니다.

• LTV 기준 — 10억 × 70% = 7억
• DSR 기준 — 연 2,000만원(소득의 40%)을 30년간 갚을 수 있는 원금. 월 167만원으로 역산하면 약 3억 1천만원

한도는 3억 1천만원입니다. LTV를 다 쓰지 못합니다. 집값이 아니라 소득이 발목을 잡았습니다.

소득이 얼마여야 LTV를 다 쓰나

같은 조건에서 7억을 받으려면, 월 상환액 약 376만원을 감당해야 합니다. DSR 40% 기준이면 연소득이 1억 1,300만원쯤 되어야 합니다.

대출 한도 계산기에서 연소득을 올려보면 '무엇이 한도를 정하나'가 "소득(DSR)"에서 "집값(LTV)"으로 바뀌는 순간이 보입니다. 그 지점이 LTV를 온전히 쓸 수 있는 소득입니다.

기존 대출이 한도를 깎는다

DSR은 이 대출만 보지 않습니다. 신용대출, 자동차 할부, 학자금, 카드론까지 모든 대출의 연간 원리금을 합쳐서 봅니다.

위 예시에서 기존 대출로 연 500만원을 갚고 있다면, 이 대출에 쓸 수 있는 여력은 연 2,000만원이 아니라 1,500만원입니다. 한도는 3억 1천에서 2억 3천만원대로 내려갑니다.

집을 사기 전에 신용대출부터 정리하라는 말이 여기서 나옵니다.

기간을 늘리면

기간을 늘리면 월 상환액이 줄어 DSR 한도가 올라갑니다. 30년을 40년으로 늘리면 같은 소득으로 더 빌릴 수 있습니다. 다만 총 이자는 늘어납니다. 얼마나 늘어나는지는 대출 상환 계산기에서 기간만 바꿔 비교해 보세요.